Как менялась мечта о собственной квартире: от советских очередей до цифровой ипотеки

16 июля в России отмечается День ипотеки — хороший повод вспомнить, как за последние десятилетия изменилась мечта о собственном жилье. Собственная квартира остаётся одной из главных целей россиян уже не одно поколение. Однако если несколько десятилетий назад люди годами ждали жильё от государства, то сегодня они сами выбирают район, площадь, застройщика и способ покупки.

Мы задались вопросами: как менялась мечта жителей нашей страны о собственной квартире, как трансформировалась жилищная система России, когда ипотека стала массовым инструментом и как изменились требования покупателей. Ответы на них дали эксперты рынка недвижимости.

Мечта о собственном жилье не изменилась — изменился путь к ней

Желание иметь собственный дом сопровождало людей во все времена. Однако само представление о том, каким должно быть жильё и каким способом его можно получить, менялось вместе с эпохой.

В дореволюционной России большинство крестьян мечтали о собственной избе, а жители городов зачастую были вынуждены снимать жильё.

«В советское время мечтали о заветных квадратных метрах от государства. Сегодня — о своей квартире в ипотеку. Суть неизменна: свой угол остаётся основой стабильности, меняются только инструменты», — отмечает Юннеса Смердова, член Ассоциации Гильдии риелторов России, сертифицированный профессиональный брокер, официальный партнёр глянцевого журнала «Союз Инфо».

Как считает основатель Kronung Group Филипп Шраге, трансформировалось не столько стремление иметь собственный дом, сколько отношение к недвижимости. Если раньше жильё воспринималось как социальная гарантия или имущество, которое можно было получить по наследству, то сегодня оно стало самостоятельным финансовым решением и полноценным активом. Квартира служит не только местом для жизни, но и способом сохранить капитал, получать доход от аренды или передать имущество следующим поколениям.

От доходных домов до многолетних очередей: как менялась система получения жилья

Как рассказывает Никита Прохоренко, основатель производственно-строительной компании NordBox, консультант в области управления и маркетинга, до революции собственное жильё было скорее исключением, чем правилом. Большинство горожан снимали квартиры, а рынок недвижимости в крупных городах держался на доходных домах. В Санкт-Петербурге на их долю приходилось около 80% жилищного фонда, в Москве — не менее 40%.

После революции государство национализировало частную городскую недвижимость. Просторные квартиры в бывших доходных домах начали делить на коммунальные, которые на долгие годы стали основным и наиболее доступным вариантом жилья для жителей крупных городов.

«Особенно обострилась ситуация после Великой Отечественной войны, когда городское население вынуждено было ютиться в бараках, подвалах, временном и ветхом жильё», — отмечает эксперт.

Ситуация начала меняться лишь в конце 1950-х — начале 1960-х годов с запуском программы массового строительства типовых домов, известных как «хрущёвки». Для миллионов советских семей переезд в отдельную квартиру с собственными кухней и санузлом стал настоящим событием. Тогда жильё воспринималось не как объект купли-продажи, а как одна из главных социальных гарантий государства.

Получить квартиру можно было бесплатно, однако для этого приходилось вставать в очередь. Жильё распределяли через предприятия, ведомства и специальные жилищные комиссии. При рассмотрении заявок учитывались обеспеченность жилой площадью, состав семьи, условия проживания и место работы.

Бесплатное получение квартиры вовсе не означало, что она доставалась быстро.

«По данным исследований конца 1980-х годов, среди семей рабочих и служащих 33% ожидали квартиру от 5 до 10 лет, а 17,5% — более 10 лет. На 1 января 1989 года в очереди на квартиру стояли почти 14 миллионов семей, а в РСФСР — около 9 миллионов», — добавляет Никита Прохоренко.

При этом квартира не становилась частной собственностью семьи. Государство предоставляло её по праву пользования, а не владения. Позже появилась альтернативная возможность — жилищные кооперативы. Они позволяли получить квартиру значительно быстрее, но уже при условии внесения собственных средств. Именно эта система стала одним из первых шагов к переходу от полностью государственного распределения жилья к более рыночной модели.

Как после распада СССР появилась ипотека

«После перехода к рыночной экономике государство перестало быть основным застройщиком и распределителем жилья. Появилась частная собственность, началась массовая приватизация квартир, сформировался полноценный рынок недвижимости. Ответственность за решение жилищного вопроса постепенно перешла от государства к самому человеку и его финансовым возможностям», — отмечает Филипп Шраге.

По словам Юннесы Смердовой, после распада СССР жильё вновь стало товаром, а рынок недвижимости начал развиваться по законам спроса и предложения.

«Так назрел вопрос о поиске средств на приобретение жилья. Отсчёт массовой ипотеки ведётся с 16 июля 1998 года, когда подписали закон об ипотеке (залоге недвижимости)», — рассказывает эксперт.

Однако массовым инструментом покупки жилья ипотека стала далеко не сразу. Первые стандарты кредитования появились лишь к концу 2002 года, а устойчивый спрос сформировался примерно с 2005 года.

В конце 1990-х ипотека оставалась скорее редкостью. Банки осторожно относились к новому инструменту, а потенциальные заёмщики не спешили брать на себя долгосрочные обязательства. Кредиты выдавались на сравнительно короткий срок и под высокие проценты, поэтому позволить себе ипотеку могли лишь немногие.

Как уточняет Никита Прохоренко, на 1 января 2006 года средневзвешенная ставка по рублёвой ипотеке составляла почти 15%, по валютной — 11,8%. Несмотря на это, объёмы выдачи ипотечных кредитов тогда оставались весьма скромными.

«За последние 20–25 лет произошло несколько значимых изменений. Сроки кредитов выросли, сегодня средний срок по новостройкам достигает почти 27 лет. Ставки стали более доступными, особенно с появлением льготных программ. Доходы населения увеличились, и ипотека перестала быть уделом избранных. И наконец, цифровизация, онлайн-заявки, электронные сделки и быстрые одобрения кардинально изменили процесс», — добавляет Юннеса Смердова.

В Забайкальском крае жители могут воспользоваться несколькими льготными ипотечными программами. Самыми популярными остаются:

1. Дальневосточная ипотека — кредит по ставке до 2% годовых на срок до 20 лет. Максимальная сумма займа составляет 9 млн рублей.
2. Семейная ипотека — ставка до 6% годовых. Оформить её могут семьи, воспитывающие ребёнка в возрасте до 6 лет, или есть два ребёнка и они несовершеннолетние, а также семьи с ребёнком-инвалидом.
3. Сельская ипотека — ставка до 3% годовых на срок до 25 лет. Программа предназначена для покупки или строительства жилья на сельских территориях. Сумма кредитования — до 6 млн рублей.

Как отмечает Никита Прохоренко, важную роль в развитии рынка сыграли новые меры государственной поддержки. Так появился материнский капитал, семейные и другие льготные ипотечные программы, а также переход долевого строительства на механизм эскроу-счетов с 1 июля 2019 года.

«Эскроу сильно повысили защиту покупателя. Деньги дольщика теперь блокируются в банке до выполнения застройщиком обязательств. Требования покупателей тоже изменились», — добавляет эксперт.

Также Никита Прохоренко подчёркивает: вместе с развитием рынка изменились и ожидания покупателей. Если раньше при выборе жилья основное внимание уделяли планировке, этажу и площади квартиры, то сегодня всё чаще оценивают расположение дома, транспортную доступность, наличие школ, благоустройство двора, качество отделки, парковки, уровень безопасности и инвестиционную привлекательность жилья.

Новостройка или вторичка

Сегодня выбор между новостройкой и вторичным жильём во многом зависит от целей покупателя. Как отмечает Филипп Шраге, тем, кому важно переехать сразу после покупки, чаще подходит вторичный рынок.

«Но если говорить о долгосрочной перспективе, новостройки сегодня выигрывают за счёт современных технологий строительства, более качественной среды, энергоэффективности, развитой инфраструктуры и удобных финансовых программ. Именно поэтому значительная часть ипотечных сделок в последние годы приходилась именно на первичный рынок», — добавляет эксперт.

Как подчёркивает Юннеса Смердова, новостройки выбирают из-за их юридической чистоты и перспектив роста стоимости. При этом стоимость жилья на первичном рынке значительно выше: в среднем квадратный метр здесь обходится в 208 тыс. рублей против 129 тыс. рублей на вторичном рынке.

Что удивило бы советского новосёла сегодня

Если бы человек, стоявший в очереди на квартиру в 1985 году, оказался на современном рынке недвижимости, его удивило бы практически всё. Сегодня можно самостоятельно выбрать район, планировку, этаж и даже оформить сделку онлайн. Вместо многолетнего ожидания — возможность купить жильё за несколько дней, если позволяют финансовые возможности. Но вместе со свободой выбора пришла и ответственность: квартира стала не только местом для жизни, но и крупной финансовой покупкой, зачастую связанной с ипотекой на десятки лет.