Что чаще всего не учитывают при покупке жилья: мнение юриста

Покупка квартиры или дома — одна из самых крупных сделок в жизни. Чаще всего внимание сосредоточено на цене, районе и планировке. Но риски, по словам юриста, возникают не из-за сложных схем, а из-за невнимательности к деталям. Разбираем самые распространённые ошибки.

Этот материал выходит в рамках спецпроекта ZabNews «Жить здесь», посвящённого выбору, покупке и обустройству жилья в Забайкалье. Мы поговорили с юристом Сергеем Дергачёвым о том, какие тонкости и риски чаще всего остаются за кадром при покупке квартиры или дома.

Ошибка №1. Проверка квартиры, а не продавца

Покупатели часто тщательно осматривают сам объект, но забывают о главном — проверить человека, который его продаёт. Что нужно сделать в первую очередь:

Запросить свежую выписку из ЕГРН

Из неё видно:

• кто является реальным собственником (эти данные нужно сверить с паспортом продавца);
• есть ли обременения — ипотека, арест, залог, аренда.

Дополнительно стоит запросить выписку об истории перехода прав. Если квартира перепродавалась несколько раз за короткий период, это повод насторожиться.

Проверить полномочия и согласия

1. Если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные — обязательно требуется согласие органов опеки.
2. Если квартира приобреталась в браке — необходимо нотариальное согласие супруга.
3. Если продавец действует по доверенности — это повышенный риск. Подписание договора через представителя строго не рекомендуется. Если избежать этого невозможно, важно лично связаться с собственником и убедиться в его намерении продать жильё. Также необходимо проверить доверенность в реестре — срок действия, полномочия, не отозвана ли она.

Поговорить с продавцом

Это кажется формальностью, но разговор помогает выявить риски мошенничества. В последние годы участились случаи, когда собственников убеждают продать квартиру и передать деньги третьим лицам.

Стоит уточнить:

• куда продавец планирует переехать,
• где находятся его вещи,
• знает ли он соседей,
• нет ли долгов, по которым возможно обращение взыскания на жильё.

Если человек отвечает невпопад или уклоняется от ответов — это тревожный сигнал. Также насторожить должна цена, существенно ниже рыночной.

Сергей Дергачёв дополнительно рекомендует запросить справку о том, что продавец не состоит на учёте в ПНД. В случае с пожилыми людьми разумно провести обследование у психолога или психиатра. Это может вызвать негативную реакцию и дополнительные расходы, но заключение о сделкоспособности существенно снижает риски оспаривания сделки.

Проверить продавца по базам данных

1. Картотека арбитражных дел — нет ли признаков банкротства или коммерческих споров (особенно если продавец — ИП).
2. Сайты судов общей юрисдикции — нет ли активных или недавно завершённых дел.
3. Сервисы ФССП — есть ли открытые исполнительные производства.

Если речь о новостройке — проверка застройщика

Юрист рекомендует начинать с Единой информационной системы жилищного строительства (наш.дом.рф). Там должны быть размещены:

• разрешение на строительство;
• проектная декларация;
• документы на земельный участок;
• финансовая отчётность.

Дополнительно стоит проверить компанию через сервис ФНС «Прозрачный бизнес» или аналогичные базы (Rusprofile, Saby), чтобы убедиться, что она не находится в стадии ликвидации или банкротства. Важно изучить отзывы и историю сдачи объектов: соблюдаются ли сроки, есть ли проблемы с качеством.

Заключать договор рекомендуется только в форме договора долевого участия (ДДУ) с расчётом через эскроу-счёт.

Ошибка №2. Невнимательное чтение договора

Независимо от того, покупаете ли вы вторичное жильё или новостройку, договор нужно читать буквально построчно. В договоре купли-продажи важно проверить:

1. Данные сторон: ФИО, паспортные данные, даты рождения — строго по паспорту, без сокращений и ошибок. Если действует представитель — необходимо проверить доверенность в реестре.
2. Предмет договора: адрес должен полностью совпадать с данными ЕГРН. Обязательно указание кадастрового номера, площади, этажа и количества комнат.
3. Цена и порядок расчётов: сумма, график платежей (если есть рассрочка), способ передачи денег.
4. Заверения об обстоятельствах. После участившихся случаев мошенничества юрист рекомендует включать в договор заверения о том, что:
   - продавец действует добровольно и понимает суть сделки;
   - отсутствует брачный договор, ограничивающий его права;
   - нет задолженности по коммунальным платежам;
   - отсутствуют лица, имеющие право проживания.

Ошибка №3. Игнорирование обременений

Обременения — это ограничения прав на квартиру. Наличие любого из них — повод либо отказаться от сделки, либо отложить её до устранения рисков. Самые распространённые:

Ипотека (залог).

Квартира находится в залоге у банка. В этом случае рекомендуется получить справку о размере задолженности и предусмотреть в договоре, что часть средств перечисляется банку для погашения кредита.

Арест или запрет регистрационных действий.

До снятия ареста оформить право собственности невозможно.

Аренда.

Если заключён долгосрочный договор аренды (свыше года), новый собственник обязан его соблюдать.

Право проживания третьих лиц.

Например, лица, отказавшиеся от приватизации. Их право проживания может сохраняться пожизненно.

Ошибка №4. Приёмка квартиры «на глаз»

Особенно актуально при покупке у застройщика. После уведомления о завершении строительства у покупателя обычно есть 7 рабочих дней, чтобы приступить к приёмке (если иной срок не указан в ДДУ). При осмотре важно проверить:

• геометрию помещений и размеры,
• окна и двери,
• электрику, сантехнику, вентиляцию,
• радиаторы,
• отделку (если предусмотрена договором).

Лучше проводить приёмку со специалистом — у них есть чек-листы и опыт выявления дефектов.

Если обнаружены недостатки, можно:

1. требовать их безвозмездного устранения;
2. требовать уменьшения цены;
3. потребовать компенсацию расходов;
4. при существенных нарушениях — отказаться от договора и вернуть деньги.

Во вторичном жилье важно проверить, не признан ли дом аварийным. Дополнительные требования к качеству возможны только если они зафиксированы в договоре.

Ошибка №5. Самовольная перепланировка

Покупая квартиру с незаконной перепланировкой, покупатель принимает риски на себя. Возможные последствия:

• сложности с последующей продажей;
• отказ банков в ипотеке;
• штраф (2–2,5 тыс. рублей);
• требование привести квартиру в первоначальное состояние.

Чаще всего невозможно узаконить:

• демонтаж несущих стен,
• перенос «мокрых зон»,
• вмешательство в общедомовые инженерные системы.

Перед покупкой необходимо запросить техпаспорт или техплан и сверить его с фактической планировкой. Если есть расхождения, стоит проконсультироваться с проектной организацией о возможности легализации и стоимости работ.

Главный вывод юриста

Большинство рисков можно предотвратить до подписания договора. Проверка документов, продавца и объекта требует времени и иногда дополнительных затрат, но именно на этом этапе формируется безопасность сделки.

Покупка жилья — это не только выбор квартиры, но и проверка всей юридической конструкции вокруг неё.