С 1 марта ужесточаются требования к выдаче ипотеки – как это скажется на забайкальцах

С 1 марта Центробанк России повысил макропруденциальные требования по ипотеке. Что это такое и как скажутся изменения на забайкальцах, разбирался корреспондент ИА ZabNews.

Стоит начать с того, что у каждого банка есть коэффициент риска по ипотечным кредитам, который рассчитывается с учётом показателя долговой нагрузки.

Показатель долговой нагрузки высчитывается просто: выплачиваемые кредиты (включая микрозаймы, ежемесячные платежи)/доход. Чем выше этот показатель, тем больше риск того, что человек не сможет оплачивать кредит.

По данным Центробанка, почти половина кредитов предоставлена людям с высоким показателем долговой нагрузки (более 80%).

Теперь же с 1 марта Центробанк добавил к коэффициентам риска надбавки. Они различаются для ипотеки по договорам долевого участия в строительстве и для обеспечения жильём.

Как мы видим из таблицы, самая низкая надбавка — всего 0,5 пунктов, определена для людей с показателем долговой нагрузки от 0 до 50%. Однако условие ипотеки — первоначальный взнос составит 20-30%.

Интересное предложение сделали для жителей страны с долговой нагрузкой в 70-80% — он может получить ипотеку, если первоначальный взнос колеблется в районе 50-100%. Если же такой первоначальный взнос по ипотеке не по силам, то можно посмотреть варианты с меньшей суммой первоначального взноса, но чем меньше он будет, тем выше становится риск неодобрения ипотеки.

Что касается надбавок к коэффициентам риска ипотеки для обеспечения жильём, то они намного ниже. LTV — это соотношение кредита к реальной стоимости залога. Например, квартира стоит 10 миллионов рублей, а заёмщик просит ипотеку на 5 миллионов рублей. LTV составляет 50%. Чем ниже показатель, тем меньше требования к первоначальному взносу.

Например, надбавка не начисляется для людей с долговой нагрузкой от 0 до 70%, стоимость предмета залога составляет 0-70%. Крохотную надбавку определили для долговой нагрузки 50-60%, если стоимость заложенного составит 70-80%.

Почему Центробанк повышает требования? Об этом нам рассказал Алексей Белобородов, управляющий Отделением Чита Банка России.

В прошлом году банки выдали жителям региона 13 тысяч ипотечных кредитов на сумму 50,6 миллиардов рублей. Это на 73% больше, чем годом ранее. Популярность ипотеки в Забайкальском крае обеспечивается, в том числе льготными программами.

«Больше половины всех ипотечных кредитов в ноябре–декабре 2023 года были выданы по льготным программам, в частности, по Дальневосточной ипотеке. А приближение сроков завершения ряда программ подстегнуло забайкальцев более активно покупать жилье, причём не только на территории нашего региона. Стоит сказать, что ипотека с господдержкой привлекает многих за счет низких ставок, но ещё она стимулирует и рост цен на жильё. Особенно это заметно на первичном рынке. Например, в третьем квартале прошлого года средняя цена квадратного метра по отношению к тому же кварталу 2020 года, когда запустили льготную и семейную ипотечные программы кредитования, выросла по стране на 76%», — рассказал Алексей Белобородов.

При этом управляющий отметил, что ажиотажный спрос на ипотечные кредиты, который наблюдался в конце лета — начале осени стал снижаться к концу года. Одной из причин стало ужесточение условий по льготным программам.

«Мы в дальнейшем ожидаем охлаждения спроса, а также улучшения стандартов кредитования. Это обеспечит более сбалансированный рост ипотечного рынка. Чтобы ограничить риски закредитованности граждан с 1 марта Банк России повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам для банков», — Белобородов.

В 2024 году новым драйвером рынка станет более адресная и социально ориентированная семейная ипотека. Она позволит застройщикам легче адаптироваться к меняющимся рыночным условиям.

Как надбавка к коэффициенту риска повлияет на забайкальцев? Банки будут тщательнее рассматривать такие финансовые показатели:

• историю займов;
• наличие кредитных карт;
• просрочки по оплатам;
• историю запросов;
• процент одобрения предыдущих запросов;
• иные финансовые обязательства, например, алименты.

К заёмщикам с высокой долговой нагрузкой банки будут предъявлять больше требований, чем обычно. Например, банк может больше внимания обращать на:

• уровень дохода заёмщика;
• стабильность дохода;
• условия жизни членов семьи;
• другие факторы, о которых известно только банку.

Однако это вовсе не значит, что все забайкальцы с высокой долговой нагрузкой не смогут взять ипотеку. Коэффициент риска рассчитывает банк, и одобрять ипотеку или нет — это решение банка. Например, в ВТБ отметили, программы будут корректироваться.

«На фоне новых требований к макропруденциальным надбавкам на рынке будут корректироваться программы, предусматривающие выдачу жилищных кредитов по «двум документам» (паспорту и доходу по анкете). Многие банки уже закрыли такие программы», — прокомментировала пресс-служба ВТБ.

Для забайкальцев в нововведении можно отметить как плюс, так и минус. Заёмщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом станет сложнее получить одобрение на ипотеку от банка. Но при этом, при одобрении кредита оплачивать его с имеющимися задолженностями будет очень сложно. Поэтому оптимальный вариант — погасить большинство имеющихся долгов и только тогда отправляться в банк за ипотекой.

Кстати, для тех, кто ещё думает, соглашаться на ипотеку или нет, эксперты подготовили свой прогноз. По данным РБК-недвижимость, во второй половине 2024 года ипотечная ставка может снизиться.

Как сообщил директор департамента кредитного розничного бизнеса Росбанка Денис Ковалев, на конец года ключевая ставка составит всего 12%. Сейчас же она составляет 16%. За счёт уменьшения ключевой ставки, снизится и ставка по ипотеке. Эксперты предполагают, что это произойдёт ближе к лету.

По среднесрочному прогнозу Центробанка России, ключевая ставка в среднем за 2024 год составит 13,5–15,5%, а в 2025 году может опуститься до 8–10%.

Какие ещё изменения в законах произошли для забайкальцев с 1 марта 2024 года мы рассказывали тут.

Фото на превью: ИА ZabNews