Кризис капремонта: проблемы капитального ремонта многоквартирных домов в Забайкалье

«Мой дом — моя крепость», — гласит старинная пословица, но для многих жителей Забайкалья этот девиз оборачивается серьёзным вызовом, когда речь заходит о капитальном ремонте многоквартирных домов. В условиях, когда фасады ветшают, крыши протекают, а системы жизнеобеспечения изношены до предела, дом уже не кажется неприступной крепостью, а скорее напоминает заброшенный замок, который с каждым днём все больше разрушается. Проблемы капремонта в регионе накапливались годами, и сегодня они требуют не только срочного внимания, но и комплексного подхода к решению. В этой статье мы попробуем разобраться, почему процесс капитального ремонта в Забайкалье зашел в тупик и какие шаги могут помочь вернуть домам статус настоящей крепости, обеспечивающей безопасность и комфорт своим жителям.

Для первого приближения к проблеме мы вместе с представителями Народного фронта в Забайкальском крае отправились в рейд по нескольким проблемным объектам. Утром 10 апреля  микроавтобус со специалистами и экспертами Народного фронта, а также представителями СМИ отправился к первому пункту — к многоквартирному дому по адресу ул. Кенонская, 27.

Дом, который топит после ремонта труб

До того, как мы выехали, по каждому объекту нам предоставили короткую справку с описанием ситуации. Конкретно в этом доме в октябре 2023 года был проведён капитальный ремонт инженерных сетей: системами горячего и холодного водоснабжения занималось ООО «Стройком», а системой водоотведения — ИП Зимборский А.А.

Как рассказал эксперт Народного фронта Евгений Черных, при проведении работ было допущено множество нарушений, как-то:

• изгибы на канализационных стояках;
• места проходах стояков через перекрытия не заделаны цементным раствором;
• не предусмотрены гильзы из полимерных или металлических труб, а зазор между трубой и гильзой не заполнен негорючим гидрофобным материалом;
• соединения полимерных трубопроводов не соответствуют правилам;
• при соединении чугунных и полимерных трубопроводов не использовались  специальных переходных муфт.

Эти нарушения эксперт продемонстрировал на месте.

Как отметил Евгений Черных, в перекрытии оставили стальной трубопровод. Кроме этого, подрядчик оставил кусок старой пластиковой трубы, которую ранее устанавливал сам собственник, они просто присоединили новый пластиковый трубопроводов. По замечанию эксперта, такое соединение является слабым местом всей системы, что может угрожать её целостности в будущем и снижает нормируемый срок использования. 

По сведениям от ООО УК «Шестая», которая занимается обслуживанием этого дома, на сегодня уже произошло 3 случая залива по причине неплотных соединений полотенцесушителей и кранов.

Но кроме того что ремонт был проведён с нарушениями, представители Народного фронта рассказали, что фактическая сметная стоимость ремонта превысила плановую: подрядчики должны были уложиться в сумму 2 469,9 тыс. рублей, а фактически получилось 3 602,1 тыс. рублей. Образовавшийся перерасход в сумме 1 132,2 тыс. рублей, которые перенесли на собственников многоквартирного дома, установив дополнительный взнос на капремонт в размере 0,38 руб. с 1 кв. м. Эту сумму жильцы будут доплачивать до 2067 года.

Крыша с неправильным водостоком

Следующим пунктом нашей поездки стала крыша дома по проспекту Советов, 5. Эту крышу капитально отремонтировали в 2019 году, а в 2020 году УК «Шестая» приняла дом в управление. Основной претензией эксперта стал неорганизованный водосток с крыши. Евгений Черных наглядно продемонстрировал, как изначально выглядел проект и каким он стал после внесённых подрядчиком изменений.

Синими стрелками обозначены то, как правильно должна стекать вода, а красными — как стекает вода, которая не попадает во внутренний водосток, а стекает прямо на землю с 9-го этажа, попутно попадая на балконы и стены дома. Вот так выглядит стена дома, в которую уже 4 года льётся вода с крыши — белые потёки на стене и начинающие разрушатся силикатные кирпичи.

При этом, как отмечено в пункте 9.21 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» (СНиП 31-01- 2003) утвержденных Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр. (именно этот документ действовал на момент проведения ремонта), для многоквартирных домов (МКД) с высотой 6 этажей и больше — водосток должен быть внутренним.

Кроме этого, среди указанных экспертом замечаний, оборудование слуховых окон, продухи, технический этаж. По выявленным недостаткам была проведена экспертиза, материалы были сформированы в гражданское дело, которое передали в Железнодорожный районный суд города Читы. Дело № 2-3/2024 находится в производстве судьи Лытневой Жанны Николаевны.

Фасад, отремонтированный вместо крыши

Ещё одним пунктом нашей поездки стал дом на Бабушкина, 64 — это приметный дом, который находится на перекрёстке улиц Бутина и Бабушкина и на первом этаже которого находится несколько офисов и мест общественного питания. Для многих жителей и гостей города он становится ориентиром. А в 2022 году он обзавёлся новым красивым фасадом, который… спустя 2 года начал приходить в негодность: трещины покрыли весь фасад.

Как выяснилось в ходе выезда, проблема не в самом фасаде, а том что: а) работы по ремонту были проведены некачественно, б) в тот момент, когда было принято решение о ремонте фасада, необходим был ремонт крыши, которая находится в аварийном состоянии. Как сообщила старшая по дому на встрече с представителями фонда и СМИ, износ крыши составляет 100%. Казалось бы, ремонт должен двигаться сверху вниз, то есть сначала крыша, а после — фасад, что может быть логичнее. Но на момент, когда принималось решение о виде работ, фондом и городскими властями было принято решение ремонтировать фасад. В итоге жилой дом остался без крыши, а его ремонт перенесён аж на 2026–2028 годы.

Решение по фасаду было принято исходя из двух причин: дом находится в центре города, и ему фасад нужнее, поскольку это отвечает вопросу формирования внешней эстетичности здания; денег на ремонт крыши, которые собирали жильцы дома, не хватало, но их хватало на фасад.

И сейчас результат работ, на которые было потрачено более 3,5 млн. рублей, медленно приходит в негодность, потому что ремонтные работы проводились некачественно, а протекающая крыша довершает всё, усугубляя ситуацию с фасадом.

Ремонт фасада, откуда убежали подрядчики

Последним пунктом в нашей поездке стал дом, ремонт фасада которого был буквально брошен на полпути. мы приехали на Амурскую, 48. Если посмотреть на этот дом с улицы, не особенно вглядываясь, то складывается ощущение, что этот серый цвет — такая «фишка» и вообще так было задумано подрядчиками.

Но когда мы обошли здание, то увидели, что финальным цветом должен был быть жёлтый. Но что-то пошло не так, и работники покинули объект, буквально оставляя вёдра с краской на месте.

Во время визита на месте не оказалось ни представителя от жильцов, ни представителя от управляющей компании. Работы по ремонту фасада начались ещё в 2020 году, и были прекращены по причине расторжения договора в 2022 году. Сейчас же фасад снова будут ремонтировать, при этом перечень работ уменьшился практически вдвое, а стоимость работы выросла на 3,46 млн рублей. Кроме этого, как рассказал эксперт Народного фронта Дмитрий Скляров, в перечень работ вошли те же работы, которые выполнялись в 2020–2022 годах. То есть новый подрядчик по условиям нового контракта должен будет полностью убрать штукатурку, и заново её нанести — что совсем нерационально. Или он может её не убирать, и при этом сэкономить свои средства и время на выполнение работ, а в этом случае получится, что подрядчику будут оплачены работы, которые им фактически не будут выполняться.

Кто виноват и что делать?

Понятно, что разбор ситуаций нужен, но неясно, убережёт ли это от возникновения таких ситуаций в будущем. Пока мы перемещались от адреса к адресу, я задавала вопросы экспертам и специалистам Народного фронта.

Ещё на подходе к нашему первому объекту эксперт Евгений Черных отметил, что Фонд капитального ремонта был создан в 2014 году, и прошедший рейд можно расценивать как некий итог 10-летней работы организации. На сегодняшний день в Забайкалье почти 4 тысячи МКД общей площадью около 14 млн кв. м. В фонде в настоящее время работает около 50 человек, из них всего 10 сотрудников имеют строительное образование. Соответственно, одна из проблем фонда — это нехватка квалифицированных кадров, которые могут качественно провести приёмку выполненных работ.

Также он добавил, что нужно очень глубоко менять подход к ценообразованию, начиная с нормативно правовых актов. Здесь речь шла именно о ценообразовании при формировании стоимости контрактов на ремонтные работы. Но отметим здесь же ещё два момента:

1. уровень собираемости взносов. В настоящее время в Госдуму РФ внесён законопроект, который предлагает внесение изменений в статью 173 Жилищного Кодекса, предлагающих повышение уровня собираемости взносов на капремонт до 85%. Речь идет о проценте жильцов многоквартирного дома, которые должны сдать взносы на момент начала ремонта. И здесь возникает вопрос, если законопроект будет принят, то какова вероятность того, что некоторые МКД не выпадут из списка на ремонт, если у них уровень собираемости ниже? Даже если изменить подходы к ценообразованию на контракты, этот вопрос станет вторичным по сравнению с вопросом уровня собираемости. Именно проблема собираемости звучала на встрече со старшей дома по адресу Бабушкина, 64.
2. тарифы на капремонт. Есть регионы, в которых установлен единый тариф для всей территории, а есть регионы как Забайкалье, где есть некая тарифная сетка, учитывающая отдельные параметры, как-то наличие лифта, вид благоустройства, наличие газа. И вот для нашего региона предусмотрено увеличение тарифа со второго полугодия этого года, а в целом там сумма варьируется от 5,89 рублей за 1 кв. м. до 9,19 рублей за 1 кв. м. в первом полугодии 2024 года. С одной стороны, даже по самому высокому порогу тарифы в Забайкалье одни из самых низких в стране. Соответственно, вопрос — а хватает ли этих средств на капитальные ремонты. Но вопрос увеличения тарифов — это «палка о двух концах», где с одной стороны стоит задача пополнения фонда, а с другой — выполнение уровня собираемости.

Поэтому мы продолжили разговаривать с экспертами Народного фронта на предмет того, а что же делать. И здесь как будто недостаточно просто поменять подход к ценообразованию или каким-то иным образом решить вопрос финансовой обеспеченности. Вопрос стоит в качестве работы и контроле. Как отметил эксперт Дмитрий Скляров, практика судебных разбирательств может стать в некотором роде панацеей, поскольку судебные решения могут повлечь за собой проверку со стороны контрольных органов, если есть ряд похожих ситуаций. Но ведь, на мой взгляд, одними судами проблему не решить, это как затыкать щель в днище корабля, когда уже и матча сломана, и матросы все разбежались.

И здесь прозвучал ещё один интересный момент — забайкальский Фонд капремонта является некоммерческой организацией. Другими словами, ни один сотрудник не несёт личную ответственность за принятые решения как должностное лицо. Здесь Дмитрий Скляров в качестве примера привёл наших соседей — Бурятию, где сотрудники фонда приравнены к госслужащим, а соответственно их ответственность за действия намного выше.

В любом случае, вся поездка и разговоры оставили ощущение незавершённости. Мы увидели, что какая-то работа делается и фондом, и народным контролем, но глобально это ситуацию не улучшает. И мои вопросы о том, кто виноват и что делать, остались не отвеченными в полной мере, потому что даже такие рейды решают проблемы лишь локально. Хорошо, что они решают проблемы тех жильцов, которые попали в поле зрения Народного фронта, но что же делать всем остальным?