Сложности и решения: взгляд на проблемы капитального ремонта через призму Фонда капремонта

Вопросы капитального ремонта жилищного фонда всегда стояли особенно остро. Как гарантировать, что дома и квартиры остаются безопасными и комфортными для проживания? Какие проблемы возникают на пути модернизации старых зданий и как эти проблемы решаются на краевом уровне? В этом контексте ключевую роль играет Фонд капитального ремонта Забайкальского края, который сталкивается с множеством вызовов, начиная от финансирования, взаимодействия с участниками процесса и заканчивая техническими аспектами ремонтных работ.

Ранее наш журналист побывал совместно с Народным фронтом в рейде по проблемным объектам в Чите, где капремонт, по мнению экспертов и жильцов, был проведён некачественно. Сегодняшнее интервью — возможность погрузиться в эти вопросы, чтобы лучше понять, какие меры принимаются для улучшения условий проживания владельцев собственности в многоквартирных домах Забайкалья. Этот разговор стал попыткой взглянуть на ситуацию с другой стороны.

Забайкальский фонд капитального ремонта - некоммерческая организация, созданная в 2013 году. В 2023 году Фонд провёл работы на 951,8 миллиона рублей в 332 многоквартирных домах (МКД). На эти деньги проведены 603 вида работ. 

В интервью приняли участие исполняющий обязанности генерального директора Забайкальского фонда капитального ремонта многоквартирных домов Алексей Юрьевич Писаренко и заместитель генерального директора Валерий Иванович Таскин.

— Начнём наш разговор с основных вопросов, которые задают тон всему процессу капремонта. Как обеспечивается прозрачность деятельности Фонда?

А.Ю.: Бесспорными приоритетами при капремонте многоквартирных домов на ближайшие годы для нас являются качество работ и полная финансовая и информационная открытость перед жителями. Для этого у нас запущен сайт, на котором видна информация по собираемости взносов. На сайте представлена вся информация, какие работы выполняются, если есть контракт, то будут приведены все реквизиты контракта. А на площадке тендеров, можно найти каждый по номеру контракта или адресу дома. Здесь представлена вся документация — проект, расчёты, смета и т. д. Стоит отметить, что проект делается только в случае существенных изменений: если, например, планируются работы по капремонту фасада, то проект не нужен, только смета, а для коммуникаций, особенно если идёт замена материалов, необходим проект.

В.И.: Когда работы уже начаты, жильцы дома могут приходить, смотреть, спрашивать, главное здесь — не нарушать технику безопасности. Ну то есть, порой ситуации доходили до абсурда, например, однажды бабушки-пенсионерки решили лично проверить, как идёт ремонт крыши и полезли на самый верх. Залезть-то они залезли, а вот обратно самостоятельно спуститься не смогли, пришлось рабочим подрядной организации бросать свои дела и помогать им спускаться.

А.Ю.: Отмечу, что собственники могут подписывать акт приёмки работ только в том случае, если они сами выбирали вид работ на старте. В этом случае жильцы выбирают старшего по дому, который станет их представителем и сможет участвовать в приёмке работ. Если же с самого начала работ они уклонились от этого, и работы за них выбирал муниципалитет, то они могут лишь присутствовать при приёмке, но акт подписать не смогут. 

— А как сейчас обстоят дела с подрядчиками?

А.Ю.: В списке подрядчиков числится больше 200 организаций, но реально работают 14. Наши подрядчики тоже в сложной ситуации. Приведу простой расчёт: 1 вид работы занимает примерно 2 месяца. Это значит, что в год один подрядчик может выполнить примерно 6 работ. Соответственно, 14 подрядчиков могут выполнить около 80 работ, если всё будет сделано в срок и никакого затягивания сроков не произойдёт. А мы за прошлый год выполнили 600 видов работ. И мы, и подрядчики прикладываем все усилия, чтобы запланированные работы выполнялись.

— Один из экспертов Народного фронта упоминал, что проблема кроется в недостатке квалифицированных специалистов. Вы согласны с этим утверждением?

А.Ю.: Я бы сказал, что проблема не в недостатке квалифицированных специалистов. Точнее, в Забайкалье хватает инженеров нужных специальностей, но проблема в другом. Мы — бюджетная организация, и заработная плата у нас неконкурентная, соответственно молодёжи неинтересно работать у нас. У нас по штату положено 10 специалистов, а по факту сейчас работает пять.

В.И.: На 600 видов работ — пять специалистов, на каждую работу нужно, как правило, три выезда, из этого количества работ — 30% проводятся в районах края. Плюс это разные виды работ от общестроительных до сантехнических и т. д. Например, сейчас по инженерным сетям работает всего 1 человек, а такие работы у нас составляют 30% работ в общем количестве. Объём работы колоссальный.

А.Ю.: Стоит отметить, что в этом году мы добились одного изменения, которое позволит нам быть более привлекательными. Ранее в штатном расписании у всех технических сотрудников должность звучала как «ведущий специалист». Это ограничивало их возможности, они не могли вступать в СРО (саморегулируемые организации — прим. редакции). Но с 1 января формулировка для технических специалистов изменилась, теперь они являются по штатному расписанию инженерами, а значит, могут проходить необходимое обучение, повышать квалификацию, получать разряды.

— Также упоминалось, что нынешний статус НКО ограничивает эффективность работы, как вариант, предлагалось дать сотрудникам статус госслужащих. Поможет ли это?

А.Ю.: ФКР является бюджетной организацией в статусе НКО, это указано в жилищном кодексе РФ и это общая практика.

— А вот упоминалось, что в Бурятии сотрудники фонда имеют статус госслужащих?

На этот вопрос Алексей Юрьевич рассмеялся и тут же позвонил коллегам из Бурятии: «Тимур Очирович, скажите, пожалуйста, ваши сотрудники являются госслужащими?» На что последовал ответ, что в Бурятии сотрудники ФКР не являются госслужащими, а сам Фонд действует также в статусе НКО.

А.Ю.: Инженеры — вот это нужно было, а госслужащие — это нецелесообразно. Так что тут эксперт сказал неправду. (прим. редакции — это предположение было высказано экспертом в ходе рейда Народного фронта).

- А как вы считаете, нуждается ли система в капитальной перестройке?

А.Ю.: Я считаю, что перестраивать не нужно: система будет работать, когда все будут вовлечены в работу — фонд, собственники, органы местного самоуправления и управляющие компании (УК). Как только одно из звеньев системы ломается, кто-то филонит, всё перестаёт работать, а вопросы идут к фонду. Муниципалитеты не будут на каждый дом выезжать, чтобы проверять качество работы, они будут следовать установленным процедурам. УК не всегда качественно передают объекты подлежащие капремонту: мусор на крышах, кабели провайдеров, провода. Всё это приводит к задержкам при проведении работ.

В.И.: Вот пример: дом делали, где магазин «Северянка», капитально ремонтировали фасад. Все работы завершили, а под проводами осталось не оштукатурено. Комиссия придралась к этому, не приняла, деньги подрядчику не заплатили, а виноват остался фонд. Хотя эти провода — собственность провайдера, и решение в их отношении за собственниками и УК. По итогу с этим домом вопрос урегулировали: решили всё убрать в короб, хотя этого в проекте не было, этой весной будут сделаны эти работы. Но проблема в том, что такие ситуации не единичны.

- А какие проблемы больше всего влияют на выполнение работ, помимо упомянутых выше?

А.Ю.: Неинициативные, негативные жильцы — это основная проблема. Именно собственники квартир принимают решение о том, какой вид работ будет проводиться. Кроме того, если они соблюли все процедуры, они могут участвовать в приёмке работ. Да и в дальнейшем, при текущем содержании дома именно жильцы могут влиять на то, в каком состоянии будут находиться капитально отремонтированные объекты.

Здесь стоит упомянуть постановление правительства Забайкальского края от 12 марта 2023 года № 228. Согласно этому постановлению, ремонт труб внутри дома вынесен из минимального перечня капремонта. Это было сделано в том числе и потому, что часто бывает, что собственник не пускает подрядчика в квартиру для замены труб. Причины могут быть разные, но итог всегда один — если какой-то участок трубопровода не заменён, подрядчик отказывается от замены по всей высоте, поскольку при частичной замене он не может гарантировать качество работ. Поэтому бессмысленно держать этот вид работ в перечне.

В.И.: Я бы привёл здесь в пример дом на Угданской, 40. Там есть очень активная группа собственников, которые организовали весь дом. Они всегда тщательно контролируют все работы, в том числе и работу управляющей компании. Как результат: они сделали 3 детских площадки, поставили видео, утеплили вход в арку, сделали козырьки. И это всё за счёт средств от текущего содержания дома. Они каждый год забирают свои деньги у управляющей компании и выполняют нужные работы. В прошлом году мы делали у них капремонт и было очень хорошо всё сделано, поскольку был конструктивный разговор. Ремонт был сдан без единой осечки. Но почему-то такие положительные примеры вообще не освещают СМИ.

А.Ю.: Я бы здесь обратил внимание на выезды Народного фронта. Мы реализуем идеи государства, и непонятна позиция Народного фронта, что они акцентируют внимание именно на негативе. Понятно, что возникают сложности, есть определённые проблемы, но говорить только о проблемных домах, не упоминая всю остальную работу Фонда — это как минимум однобокий анализ нашей работы. Хочется обратить внимание на то, что именно активность собственников позволит выполнять работы наиболее эффективно.

- А что вас держит в этой сфере, несмотря на все сложности?

А.Ю.: Я забайкалец, на предыдущем месте сделал немало и здесь хочу принести такую же пользу. Мы можем делать нашу работу не только точечно, но и массово.

В.И.: Мне нравится моя работа, когда я вижу, как наши действия приносят пользу. Простое спасибо может перекрыть весь негатив, который мы получаем от недовольных жильцов, СМИ и т. д. 

Вот таким был наш разговор с Фондом капремонта. Понятно, что у каждого дома могут быть свои проблемы и ситуации, но, в общем, то эти проблемы достаточно типичны. И порой препоной становится инертность самих собственников. Эта мысль сквозной нитью звучала во всех ответах и Алексея Юрьевича, и Валерия Ивановича. Так может действительно каждому собственнику стоит понять, что общее не значит ничьё, и общедомовое имущество — это общая ответственность всех собственников многоквартирного дома. И ответственность здесь начинается с момента внесения платежей на капремонт и до момента принятия решения о том, как будет дом ремонтироваться. На этом пути не может быть такого, что ответственность выражается только в том, чтобы высказать критику на моменте, когда все работы завершены.